1. 양도신고

아파트를 팔 때 양도소득세 신고납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서장에게 하여 부동산양도신고확인서를 발부 받아 매수자에게 등기권리증과 함께 넘겨줌으로써 매수자는 이 서류(필수서류)가 있어야 부동산 소유권 이전등기가 가능하다.

이 서류는 부동산 매매계약을 하면 잔금을 받기 전에 매도인인 발급 받아 잔금을 청산할 때 등기권리증, 인감서류 등과 함께 맞바꾸는 것이 현재 관례로 되어 있다.

특히 주의할 점은 부동산양도신고를 하면 세무서장은 부동산양도신고확인서를 발급하여 주는데, 이때 양도소득세를 계산한 "안내서"를 함께 발급해 준다. 이 안내서에 의하여 예정신고 기간인 다음달 말일까지 납부하면, 납부한 양도세액의 15%를 예정신고납부세액 공제를 받을 수 있으며, 이를 예정신고납부로 가름하게 된다.

그러나, 부동산 양도신고를 하지 아니하여도 등기가 되는 경우가 있는데, 등기상 취득일로부터 양도일까지 3년이상 보유한 아파트는 부동산양도신고확인서가 없어도 등기는 된다. 그러나 예정신고납부세액 공제는 10%밖에 공제받지 못하기 때문에 15%의 세액공제를 받기 위해서는 부동산 양도신고를 할 필요가 있다.

2. 세금의 계산 방법

양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액이며, 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 물가상승공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제(연간250만원)를 뺀 금액이다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가ㆍ공시지가 중에서 납세자가 한 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있다.

단, 실거래가액으로 양도소득금액을 산정하려면 취득ㆍ양도가액을 증빙할 서류가 있어야 한다. 필요경비 산정방법도 실거래가로 할 때와 기준시가로 할 때가 다르다. 실거래가로 하면 취득세ㆍ등록세(납부 영수증 없어도 가능), 부가가치세, 기타 비용(영수증 첨부 때 가능)등이다.

반면 기준시가를 기준으로 할 때는 일괄적으로 필요경비를 산정한다. 아파트는 취득 당시 기준시가의 3%, 단독주택의 경우 토지는 취득 당시 공시지가의 3%, 건물은 취득 당시 과세시가표준액의 10%를 일괄적으로 필요경비를 제한다.

- 양도소득세의 산정 순서

1) 양도차익 산정 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

2) 양도소득 산정 : 양도차익 - (장기보유공제 + 양도소득기본공제)

3) 산출세액 산정 : (양도소득 × 세율) - 누진공제액

- 양도소득 공제내역

-양도소득세 세율

※ 양도소득세의 10%가 지방세인 주민세로 부과된다.

- 실거래가에 의한 양도세 계산

양도소득세를 계산할 때 기준시가가 아닌 반드시 실거래가를 기준으로 삼는 경우가 있다.

1) 납세자를 실거래가액으로 신고하는 경우
2) 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우
3) 미등기 양도이거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우
4) 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트 분양권 등)를 양도하는 경우

3. 신고에 필요한 서류

1) 토지 : 토지대장 (취득시 토지등급표시), 토지등기부등본, 개별공시가확인원 (취득직전~양도일), 환지예정지증명원(종전면적, 권리면적, 환지면적확인), 환지전 토지대장 및 등기부등본, 관리처분계획확인원 (주택재건축의 경우 : 사업승인통지서, 구 토지대장 및 등기부등본, 구 건축물관리대장 및 등기부등본)
2) 건물 : 건축물관리대장등본, 건물등기부등본
3) 양도일 즉 대금을 청산한 날(또는 청산할 날)을 알 수 있는 서류